Housing for Expatriates Employees Around the World

Newsletter No. 1/2023

August 2023

מטרתו של ניוזלטר זה לספק לחברות הישראליות אשר מחזיקות מומחים זרים (Expatriates) בערים שונות ברחבי תבל, או עומדות לשגר מומחים כאלו לחו"ל, מידע עדכני בנושא הדיור בערים אלו.

עלות הדיור היא כמובן אחת העלויות המרכזיות והחשובות בתיק "עלות העיתוק (רילוקיישן)" לכל חברה, וכמובן חשובה מאוד לעובד עצמו ולבני ביתו אשר בוודאי אינם מעוניינים לרדת מרמת המגורים הנוכחית שלהם בישראל, אלא ישמחו אפילו לשפרה במקצת.

נציין שבימים קשים אלו הפוקדים את מדינתנו, רבים מאזרחיה בגילים המתאימים, מומחים ואנשי מקצוע בתחומים שונים, שוקלים ברצינות את חיפוש עתידם במדינות שפויות יותר.

אמנם התופעה בה אנו עוסקים איננה רילוקיישן (שממשיך כמובן להתקיים בחברות עסקיות שונות) אלא הגירה = Immigration. ההבדלים דקים אבל קיימים, אך בין אם אנו בדרכנו לרילוקיישן או אימיגריישן, רצוי שהידע החשוב ביותר בנושא, יהיה מעודכן בידינו עד כמה שאפשר.

כמובן שאנו מעבירים חומר שלמיטב ידיעתנו רלוונטי לחברות ישראליות/אזרחים ישראליים.

מחירי הדיור בארצות השונות משתנים ע"ס מדדים שונים שקשורים ביוקר המחיה הכללי במדינה זו או אחרת, היצע וביקוש, וכו'.

המידע שלנו מבוסס על חומר המוזרם אלינו מחברת AIRINC האמריקנית, אחת  החברות  המובילות בעולם בתחום המידע לעובדים גלובליים אשר בודקת לפחות פעם בשנה (ובערים רבות אף יותר) את הנושאים האלו בשטח (סוקרי החברה מגיעים בפועל למדינה זו או אחרת לצורך בדיקה אמיתית בשטח - המידע על תל אביב למשל, נאסף גם בעזרתנו). לניוזלטר זה תרמה את חלקה גם חברת Dwellworks האמריקנית, חברה מובילה בתחומה.

ברשותנו גישה למאגרי מידע רחבים של עשרות ערים וברמת פרוט גבוהה הרבה יותר עם מרכיבים רבים נוספים שחשובים מאוד הן לחברות והן לעובדים כדי לתכנן נכון את נסיעתם ולדעת איך לתכנן את חייהם בחו"ל בצורה מקצועית ונכונה.

נשמח כמובן לענות על כל פניה או לספק מידע נוסף מול רשימה ארוכה של ערים נוספות ועל יוקר המחיה בהן.

בברכה,

דורון ניב

מנכ"ל

***

שכ"ד יפן [עולה]:

מקורות החברה ציינו כי שכר הדירה הגבוה יותר השנה נובע מביקוש גבוה וממספר מצומצם מאוד של דירות ובתים גדולים. אמריקנים רבים, לאחר ביטול מגבלות הקורונה,  חזרו ליפן וכמה חברות העבירו את מפקדות החברות מהונג קונג ומסין, חזרה ליפן. חברות רבות יצרו מטה אסיה חדש בטוקיו. לצד מומחים זרים רבים חדשים וחוזרים, גם משפחות מנהלים יפניות מתחרות על יחידות גדולות יותר באזורי פריים בטוקיו.

שכ"ד בריטניה [עולה]:

דמי השכירות עלו ברבעון השני; שיעורי היצע המגורים הפנויים נותרו נמוכים, והביקוש גדל מכל המגזרים. קצב אינפלציית השכירות מואט, אך שכר הדירה עדיין עולה ברחבי העיר. המצב דומה ברוב המיקומים בבריטניה.

מגמת החזרה למשרדים מאתגרת את תעריפי השכירות למגורים בלונדון. שלושה רבעים מהמעסיקים דורשים מינימום של כמה ימים במשרד בכל שבוע. כפי שאחת מסוכנויות התיווך מעריכה, הדבר הביא לכך ש-30% מההשכרות החדשות עוברות לדיירים חוזרים לעיר. פרברים נגישים מבחינת הגעה למרכזי העיר ואתרי ההעסקה, ואפשרויות של שכונות חלופיות כמו פולהאם, פרסונס גרין ודרום קנסינגטון מוצעות למומחים זרים המחפשים פתרונות דיור במחירים סבירים יותר. תעריף השכירות הממוצע בלונדון הוא כעת קצת פחות מ-2600 ליש"ט לחודש ויותר בשכונות הנחשקות של מרכז לונדון. למרות שמאות היתרי בנייה מונפקים ועוד דיור בצפיפות גבוהה יוצא לשוק בשנה וחצי הקרובות, השוכרים צריכים לצפות לגמישות מוגבלת של בעלי הבית לעת עתה, מכיוון שלונדון נשארת תחרותית מאוד.

שכ"ד דבלין [עולה]:
המדינה נותרה כאחת הנוחות ביותר באירופה להגירה (וכמובן לרילוקיישן), אך ביקוש גבוה והיצע נמוך הובילו לעלייה ממוצעת של 11.6% בשנה שעברה בדבלין. הממשלה מתערבת כדי לתמוך בבניית דירות חדשות, אבל יש מעט ציפייה למלאי חדש שייצא לשוק בשנת 2023. עם עשרות ולפעמים מאות מבקשי שכירות  למספר מוגבל של נכסים, עדיף לפעול במהירות ולהיות גמיש עם דרישות הדיור.

חשוב לציין שהתחרות גבוהה בדבלין ובאירלנד באופן כללי בגלל המוניטין הידוע של המדינה בעידוד השקעות זרות ופרויקטים חדשים. מגזר הטכנולוגיה תנודתי אך עדיין חזק.

©Corporate Resources Group (Israel) Ltd.

שכ"ד טורקיה [עולה]:

דמי השכירות באיסטנבול עלו כאשר מספר המומחים הזרים  והאנשים שנמלטו מהמלחמה באוקראינה הגדילו את הביקוש. הדיירים הקיימים אינם ששים לעבור לאור הפיחות המהיר של הלירה (TRY) ועליית דמי השכירות במטבע המקומי.

שכ"ד אמסטרדם והולנד[עולה]:

אמסטרדם והולנד: חוקים חדשים, כללים חדשים לבעלי בתים.

חוק חדש שהוכרז ב-1 ביולי ושייכנס לתוקף בינואר 2024 אישר שממשלת הולנד תסדיר את העלאות התעריפים עבור השכרות ברמה בינונית. יש לשים לב להשפעת הפיקוח על בעלי בתים הולנדים והזמינות של מלאי הדיור מכיוון שעוד רגולציה עשויה להרתיע התפתחות נוספת או דווקא להרע את המצב. בסך הכל, נותר מחסור ביחידות להשכרה ב'חמש הערים הגדולות': אמסטרדם, רוטרדם, האג, אוטרכט, איינדהובן והפרברים הסמוכים להן.

בערים גדולות, שהן זירת פעילות של סוכני נדל"ן בתשלום, מתווכים רבים אינם מפרסמים נכסים ריקים באינטרנט, אלא חולקים באופן בלעדי את ההזדמנויות עם מתווכים אחרים. המשכירים ממשיכים לדרוש לפחות פי 3, ולפעמים פי 4, בדמי השכירות בשכר חודשי ברוטו כהוכחה ליכולתו של השוכר לעמוד בשכר דירה. בהולנד, כמו במקומות אחרים, מחסור במקומות פנויים לגן ילדים או גנון, דוחף את רשימות ההמתנה ל-18 חודשים פלוס. מומלץ מאוד לתכנן מראש את המעבר ולפעול במהירות על פי המידע הזמין הטוב ביותר.

Corporate Resources Group (Israel) Ltd.  ©

שכ"ד גרמניה [עולה]:

ברלין, מינכן וערי מפתח אחרות בגרמניה: ביקוש גבוה וללא מיקוח.

גם עם ביקוש מתמשך, היצע הדיור בגרמניה ממשיך להיות מעוכב על ידי חוקי מימון וחוקי קרקעות. ערים כמו ברלין, מינכן ופרנקפורט, על אף שאינן חוות את זרימת המומחים חסרת התקדים של 2022, הן עדיין יעדי רילוקיישן בנפח גבוה עם שיעורי דיור פנוי להשכרה נמוכים מאוד!.

מקומות מרוחקים יותר, כמו מגדבורג, גובן, קוטבוס וויסמאר, הם אתרים עתידיים למפעלי שבבים וסוללות ליתיום, אך נמצאים בשלבי תכנון ועדיין הביקוש בנוי על תשתיות דיור מקומיות. באופן כללי, ברחבי גרמניה, לבעלי הדירות יש את אופציית בחירת השוכרים שלהם, ולעתים קרובות מעדיפים שוכרים דוברי גרמנית עם חוזי שכירות ארוכי טווח, עם פחות דרישות וכל האישורים הפיננסיים ביד. בעלי הבית לא יתגמשו בתמחור ושוכרים צריכים להיות מודעים לכך שאין מיקוח. יש לקיים את כל הפגישות והביקור בדיור המדובר והחלטות מהירות וגמישות הן המפתח להבטחת חוזי השכירות.

Prenzlauer Berg/Berlin

© Idan Neev/CRG Berlin

שכ"ד פאריס [צפו עליה]:

פריז: העיר האולימפית

אפילו בעיר האורות, הביקוש גובר על ההיצע. שוכרים שרוצים להפוך לקונים מתעכבים בפעולתם בגלל ריביות גבוהות על משכנתא, עם ההשפעה של פחות נכסים זמינים לאלו שהגיעו זה מקרוב. באזורי ביקוש גבוה, סכום השכירות מוגבל בחוק, אך סכום זה שונה ממקום למקום ותלוי אם הנכס מרוהט או לא מרוהט.

 במבט קדימה, אולימפיאדת פריז עוד שנה, עם טקסי הפתיחה ב-26 ביולי 2024. צפו לעלייה בצרכי דיור זמניים והשפעות על תחבורה, ממשלה ופעילות משרדים..

שכ"ד ציריך [עולה]:

אבטלה נמוכה, ביקוש גבוה.

בעוד ששוויץ אינה חסינה מפני הצמיחה המואטת ברחבי אירופה, האבטלה נותרה נמוכה והעניין לחיות בציריך נותר גבוה. המומחים הזרים מהווים למעלה מ-30% מהאוכלוסייה ולמעלה מ-800 תאגידים רב לאומיים יש מטה אזורי או גלובלי בציריך. משמעות הדבר היא שתמיד יש תחרות על זמינות הדיור המצומצם להשכרה,  אשר מגיע ויוצא מהשוק במהירות. כמעט 60% מהאוכלוסייה הם שוכרים, הן תושבי שוויץ והן זרים, מה שיכול להפוך את מציאת הדיור לאתגר. תמיד מומלץ להזמין למומחים זרים מקומות השכרה להשכרה לטווח קצר בזמן שהם מחפשים מקום קבוע יותר, וכך גם לשקול שכונות סבירות יותר ודיור ממש מחוץ למרכז העיר, אליהם ניתן להגיע בקלות באמצעות מערכת הרכבות והתחבורה המקומית המצוינת.

בניוזלטר זה סקרנו כמובן מספר בודד של ערים העשויות לעניין הן את החברות המסחריות שיש להן עובדים בערים אלו, או  מתכוונות להוציא לשם מומחים, והן לכל אותם אזרחים ישראלים ששוקלים אפשרות אימיגריישן/הגירה (ואלו שני נושאים דומים אך שונים) לאחת מארצות תבל. לרשותנו מאגר מידע רחב הכולל עשרות ערים וארצות והנכם מוזמנים להתקשר למשרדנו לקבלת פרטים.